Hur mycket blir skatten vid bostadsförsäljning?

Så räknar du ut vinst eller förlust vid en bostadsförsäljning

Börja med försäljningspriset och dra av försäljningsutgifterna och inköpspriset. Därefter tar du med förbättringsutgifter och de poster som gäller för din bostadstyp. Ett tidigare uppskov läggs till sist tillbaka när vinsten eller förlusten räknas fram.

Bostadsrätt

För en bostadsrätt kan kapitaltillskott och bostadsrättens andel av den inre reparationsfonden påverka resultatet. Kapitaltillskott och fondens behållning vid försäljningen dras av, medan behållningen vid köpet läggs till.

Kapitaltillskott är belopp som har använts till exempelvis föreningens amorteringar eller vissa ny-, till- eller ombyggnader. Försök inte räkna fram beloppet själv. Det finns normalt på kontrolluppgiften KU55 som föreningen eller förvaltaren lämnar efter försäljningen.

En inre reparationsfond består av medel som är knutna till bostadsrätten. Uppgifter om behållningen vid köpet och försäljningen finns också på KU55. Kontrollera om beloppen på kontrolluppgiften gäller bara din del eller hela bostadsrätten innan du använder dem i beräkningen av vinsten.

Småhus och ägarlägenhet

För småhus och ägarlägenhet kan lagfartskostnad och kostnad för pantbrev ingå i inköpsutgiften. Kostnaderna dras av när du räknar fram vinsten eller förlusten för försäljningen. I kalkylatorn ovan kan du ange kostnaderna för hela bostaden, så räknas de om till din ägarandel.

Du hittar normalt lagfarts- och pantbrevskostnaderna i handlingarna från köpet. De hör till inköpsutgiften och omfattas inte av årsgränsen för förbättringsutgifter.

Vilka kostnader får du dra av vid en bostadsförsäljning?

En kostnad får inte räknas med bara för att den har haft anknytning till bostaden. Vilka utgifter som är avdragsgilla beror bland annat på kostnadens samband med försäljningen, när en åtgärd utfördes och hur bostadens skick har förändrats.

Försäljningsutgifter

Utgifter med direkt samband till försäljningen kan exempelvis vara:

• mäklararvode och annan försäljningsprovision

• annonsering, fotografering, värdering och besiktning inför försäljningen

• juridisk hjälp, energideklaration och försäkring mot dolda fel

• vissa utgifter för homestyling, till exempel konsultation och tillfällig magasinering

Städning, flytt, trädgårdsskötsel och inköp av möbler eller dekoration räknas normalt inte som avdragsgilla försäljningsutgifter. Reparationer och underhåll bedöms i stället enligt reglerna för förbättringsutgifter.

Grundförbättringar

Grundförbättringar är ny-, till- eller ombyggnader och andra åtgärder som tillför något som inte fanns tidigare. Om du byter till en tydligt högre standard får du bara räkna med den del som motsvarar själva standardförbättringen.

Förbättringsutgifterna måste sammanlagt uppgå till minst 5 000 kr under kalenderåret. För en gemensamt ägd bostad prövas hela bostadens gemensamma utgifter mot årsgränsen innan beloppet räknas om till din ägarandel.

Grundförbättringar kan ligga längre tillbaka i tiden än reparationer och underhåll. Den här kalkylatorn tar däremot inte med grundförbättringar före 1952 för småhus och ägarlägenhet eller före 1974 för bostadsrätt.

Reparationer och underhåll

Reparationer och underhåll får bara räknas med för försäljningsåret och de fem föregående kalenderåren. Åtgärden måste dessutom ha gjort att bostaden är i bättre skick vid försäljningen än när du köpte den.

Ta hänsyn till slitage och ange bara den avdragsgilla del som återstår. Eget arbete, verktyg, försäkringsersatta utgifter och den del av kostnaden som täckts av rotavdrag ska inte räknas med. Kalkylatorn kan kontrollera årtal och beloppsgräns, men inte avgöra om arbetet faktiskt uppfyller alla villkor.

Hur påverkar ett tidigare uppskov skatten när du säljer?

Ett tidigare uppskovsbelopp som hör till bostaden läggs tillbaka när vinsten räknas fram. Uppskovsbeloppet är ett personligt belopp och ska därför inte minskas en gång till med din ägarandel.

Om du uppfyller villkoren för ett nytt uppskov kan hela eller delar av den sammanlagda vinsten skjutas upp igen. Det kräver en separat bedömning av bland annat den nya bostaden. Kalkylatorn visar därför skatten före ett eventuellt nytt uppskov.

Var hittar du uppskovsbeloppet?

Du kan se ditt nuvarande uppskovsbelopp på Mina sidor hos Skatteverket under Fastigheter och bostad. Beloppet finns även på specifikationen till din inkomstdeklaration.

Vad händer skattemässigt när försäljningen går med förlust?

Om en privatbostad säljs med förlust är 50 % av förlusten avdragsgill. Den avdragsgilla delen räknas tillsammans med dina andra kapitalinkomster och kapitalutgifter i deklarationen.

Om sammanräkningen ger ett underskott av kapital är skattereduktionen 30 % på underskott upp till 100 000 kr och 21 % på den del som överstiger 100 000 kr.

När deklareras och betalas skatten?

Du deklarerar försäljningen året efter det kalenderår då köpekontraktet skrevs. Det är kontraktsdatumet som styr, inte tillträdesdagen eller dagen då du får betalt.

Skatten dras inte från pengarna när bostaden säljs. Se därför till att du har pengar tillgängliga för eventuell kvarskatt när den ska betalas. Den ordinarie förfallodagen framgår av ditt slutskattebesked. Kostnadsränta kan börja beräknas på kvarskatten före förfallodagen. Om du vill minska eller undvika den kan du göra en extra inbetalning till skattekontot. Vilka datum som gäller beror på kvarskattens storlek och vilket år köpekontraktet skrevs.

Kostnadsräntan gäller kvarskatten på skattekontot, inte ett beviljat uppskov. Sedan den 1 januari 2021 tas ingen årlig skatt ut på bostadsuppskov.

När behöver du kontrollera beräkningen mot Skatteverket?

Kalkylatorn är gjord för vanliga försäljningar av privatbostäder. Följande situationer kan kräva en annan beräkning eller en individuell bedömning.

Bostaden är inte en vanlig privatbostad

Reglerna kan vara annorlunda för exempelvis en näringsbostad, en bostadsrätt i ett oäkta bostadsföretag eller en bostad som inte omfattas av de svenska privatbostadsregler som kalkylatorn använder.

Försäljningen är en gåva, bodelning eller sker till underpris

Gåva, arv, testamente och bodelning följer inte alltid reglerna för en vanlig försäljning. En överlåtelse under marknadsvärdet kan dessutom helt eller delvis behandlas som gåva.

Du är osäker på förbättringsutgifter eller saknar underlag

Saknade kvitton utesluter inte alltid avdrag, men du behöver kunna visa utgiften, åtgärdens omfattning och när den utfördes med tillräckliga underlag. Kalkylatorn kan inte bedöma om din dokumentation räcker.

Fastigheten köptes före 1952 eller bostadsrätten köptes före 1974

Särskilda schablonregler för inköpspriset kan bli aktuella för äldre förvärv. De fallen ligger utanför kalkylatorns beräkning och behöver kontrolleras separat hos Skatteverket.