Sälja och köpa bostad – räkna på hela bostadsbytet

Så hänger försäljningen och nästa bostad ihop

Ett bostadsbyte går att dela upp i tre beräkningar. Först räknar du fram kapitalet efter försäljningen. Sedan lägger du ihop kapitalet och ett möjligt nytt lån för att se om finansieringen räcker till den nya bostaden. Till sist uppskattar du månadskostnaden efter bytet.

• Kapital efter försäljningen: försäljningspris minus bolån, försäljningskostnader och beräknad skatt att lägga undan.

• Finansiering av nästa bostad: kapital efter försäljningen plus extra eget kapital och nytt lån jämförs med det nya bostadspriset.

• Efter bytet: ränta, minsta amortering, avgift och driftkostnad ger en uppskattad månadskostnad.

Hur mycket kapital får du kvar efter försäljningen?

Kapitalet efter försäljningen är inte samma sak som försäljningspriset. Kvarvarande bolån löses först och försäljningskostnaderna dras av. Därefter räknas den beräknade skatt som behöver läggas undan bort från kapitalet till nästa köp.

Försäljningspris − kvarvarande bolån − försäljningskostnader − beräknad skatt att lägga undan = kapital till nästa köp.

Om försäljningspriset inte räcker till att lösa bolånet uppstår en restskuld. Kontakta banken före försäljningen för att gå igenom hur restskulden ska betalas och hur den påverkar möjligheten att köpa en ny bostad.

Om du bara vill räkna på försäljningen utan att ta med finansieringen av nästa köp kan du använda kalkylatorn för hur mycket du får kvar efter försäljningen.

Vilka kostnader behöver du räkna med när du säljer bostaden?

Börja med att uppskatta alla utgifter som du själv behöver betala före, under och efter försäljningen. Mäklararvode och annonsering är vanliga kostnader, men beroende på bostad och situation kan du också behöva räkna med besiktning, energideklaration, homestyling, överlåtelseavgift, flyttstädning, flyttfirma och ränteskillnadsersättning för ett bundet bolån.

Det är viktigt att skilja på en utbetalning och ett avdrag i deklarationen. Följande kan normalt räknas som försäljningsutgifter när villkoren är uppfyllda:

• mäklararvode, annonsering, fotografering, värdering och besiktning

• energideklaration när du som byggnadsägare behöver bekosta en sådan

• vissa delar av homestyling, till exempel konsultation, ommöblering och tillfällig hyra eller magasinering av möbler inför visningen

• andra direkta försäljningsutgifter som du kan styrka med underlag

Flytt, flyttstädning, trädgårdsskötsel och möbler eller inredning som du köper och behåller är normalt inte avdragsgilla som försäljningsutgifter. De minskar ändå pengarna du har kvar och behöver därför finnas med i din privata budget.

Flyttjänster och flyttstädning kan ge rätt till RUT-avdrag för arbetskostnaden. Homestyling i sig ger inte RUT-avdrag, men flytt av bohag i samband med styling kan göra det. ROT-avdrag kan gälla för vissa reparationer och ombyggnader, men ett ROT-belopp som redan dragits av från fakturan får inte också räknas som en förbättringsutgift vid försäljningen.

Spara fakturor, kvitton och specifikationer. Skatteverket avgör vilka utgifter som får minska vinsten, medan banken och din egen budget behöver ta hänsyn till alla pengar som faktiskt ska betalas.

Hur påverkar vinstskatt och uppskov pengarna till nästa bostad?

Om du säljer en privatbostad med vinst behöver du normalt betala skatt med 22 procent av vinsten. Vinstskatten betalas i samband med deklarationen, inte till mäklaren på tillträdesdagen. Kalkylatorn räknar därför bort den beräknade skatten från kapitalet till nästa köp, så att pengarna finns kvar när skatten ska betalas.

Uppskov innebär att beskattningen av hela eller delar av vinsten skjuts fram. Om du får uppskov kan den uppskjutna skatten tills vidare användas i finansieringen av nästa bostad, men skatteskulden försvinner inte. En billigare ersättningsbostad kan innebära att bara en del av vinsten får skjutas upp.

Uppskovsbeloppet avser den vinst som skjuts upp, inte själva skatten. Takbeloppet är 3 000 000 kr. Kalkylatorn utgår från att du äger hela bostaden. Om bostaden ägs av flera fördelas takbeloppet efter ägarandel och du behöver därför kontrollera uppskovet mot Skatteverkets beräkning. Uppskovsbeloppet behöver normalt vara minst 50 000 kr.

Vill du räkna mer detaljerat på försäljningens vinst eller förlust, ägarandel, tidigare uppskov och förbättringsutgifter per kalenderår kan du använda kalkylatorn för skatt vid bostadsförsäljning.

Om du faktiskt har rätt till uppskov beror på bland annat vilken bostad du säljer, vilken bostad du köper och när du köper och flyttar in. Läs alltid de aktuella villkoren hos Skatteverket.

Hur mycket kan du köpa för efter försäljningen?

När du vet hur mycket kapital som blir kvar efter försäljningen kan du lägga ihop det med annat eget kapital och det lån som banken är beredd att bevilja. Summan visar vilken prisnivå du kan finansiera.

Kapital efter försäljningen + annat eget kapital + nytt lån = möjlig finansiering av nästa bostad.

Om du exempelvis får loss 1 000 000 kr från försäljningen och banken beviljar ett nytt lån på 2 000 000 kr kan du finansiera ett köp för 3 000 000 kr. Banken avgör låneutrymmet genom en kreditprövning och en KALP där bland annat inkomster, andra skulder, hushållets utgifter och bankens kalkylränta vägs in.

För bolån som tas från och med den 1 april 2026 får lånet vid köp av en ny bostad som mest motsvara 90 procent av bostadens marknadsvärde. Minst 10 procent behöver därför finansieras med eget kapital. För en bostad som kostar 3 000 000 kr innebär det minst 300 000 kr i eget kapital. Banken kan ändå bevilja ett lägre lån eller kräva en större egen insats.

Vill du undersöka en rimlig prisnivå för nästa bostad utan att först räkna på en försäljning kan du använda kalkylatorn för hur dyr bostad du har råd med.

Vad kostar nästa bostad per månad?

Månadens utbetalningar påverkas främst av lånets storlek, bolåneräntan, amorteringen, bostadens avgift och driftkostnader. För en villa kan driftkostnaderna bland annat omfatta uppvärmning, el, vatten, avfall och försäkring. För en bostadsrätt ingår vissa av dessa utgifter ofta i avgiften, men det varierar mellan föreningar.

Amortering minskar skulden och är därför inte en kostnad på samma sätt som ränta eller avgift. Den behöver ändå räknas med eftersom den påverkar hur mycket pengar som lämnar hushållets konto varje månad. Ett lagstadgat minsta amorteringskrav är dessutom bara en lägstanivå; du kan välja att amortera mer och banken kan ställa egna villkor.

Vill du fokusera på vilket minsta amorteringskrav ett nytt bostadsköp ger kan du använda kalkylatorn för amortering vid nytt bostadsköp.

Vill du räkna mer detaljerat med den amortering du faktiskt planerar kan du använda kalkylatorn för bostadskostnad. Om du i stället vill utforska vilken bostadsbudget som ryms inom en viss månadskostnad kan du använda kalkylatorn för hur dyr bostad du har råd med.

Exempel: från försäljning till köp av nästa bostad

Vad behöver du kontrollera innan du säljer och köper bostad?

Ett bostadsbyte innehåller både skattefrågor, bankvillkor och praktiska datum. Gå igenom underlagen innan du skriver bindande avtal och lämna utrymme för kostnader som inte syns i köpeskillingen.

• aktuellt bolånesaldo och eventuella kostnader för att lösa bundna lån

• realistiskt försäljningspris, mäklararvode och övriga utbetalningar före och efter försäljningen

• inköpspris, ägarandel, kapitaltillskott, tidigare uppskov och kvitton på avdragsgilla förbättrings- och försäljningsutgifter

• om du uppfyller villkoren och tidsgränserna för slutligt eller preliminärt uppskov

• bankens faktiska lånelöfte, KALP och villkor för den bostad du vill köpa

• kontantinsats, handpenning och hur betalningarna ska lösas om tillträdesdatumen inte sammanfaller

• avgift, drift, försäkring och andra löpande kostnader i den nya bostaden